HoREA ‘hiến kế’ khai thông các điểm ‘nghẽn’ đất đai

16:19, 23/12/2019

(Chinhphu.vn) - Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), Luật Đất đai 2013 tuy mới triển khai thực hiện được hơn 5 năm, nhưng rất cần thiết được xem xét, sửa đổi, hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu mới phát sinh, do tình hình thực tiễn đã có nhiều thay đổi.

Sau hơn 4 năm triển khai thi hành, Luật Đất đai 2013 đã xuất hiện một số “điểm nghẽn” bất cập về định giá đất, gây thất thoát nguồn thu.

HoREA cho rằng, việc ban hành Luật Đất đai (mới) thích hợp nhất là vào thời điểm sau khi Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ XIII quyết định đường lối và chiến lược phát triển đất nước, phát triển kinh tế - xã hội cho giai đoạn 10 năm tiếp theo với tầm nhìn đến năm 2045.

Trước mắt, Hiệp hội đề nghị Chính phủ sớm xem xét sửa đổi, bổ sung một số quy phạm pháp luật trong các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trước hết là các Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 47/2014/NĐ-CP, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị định 104/2014/NĐ-CP, và ban hành “Khung giá đất” hợp lý cho giai đoạn 2019-2024, để tháo gỡ, khai thông các vướng mắc, khó khăn, điểm nghẽn hiện nay của nền kinh tế và thị trường bất động sản; kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, bình đẳng, công bằng; đảm bảo an sinh xã hội.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Chính phủ sớm ban hành “Nghị định Quy định về tập trung, tích tụ đất đai cho sản xuất nông nghiệp”, để có căn cứ pháp luật thực hiện chính sách tam nông của Đảng, đáp ứng nhu cầu, nguyện vọng và lợi ích của giai cấp nông dân và người dân sống ở nông thôn.

Tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung một số điều. Trong đó bổ sung chức năng cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho “Văn phòng đăng ký đất đai”.

Như vậy, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ được giảm bớt thời gian ký “sổ đỏ”, nhất là cho những địa phương có khối lượng công việc lớn như TPHCM, Hà Nội, để các Sở tập trung thực hiện chức năng quản lý Nhà nước, kể cả việc giám sát công tác cấp “sổ đỏ” của Văn phòng đăng ký đất đai.

Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung chức năng cho “Tổ chức phát triển quỹ đất” (hoặc một đơn vị sự nghiệp của ngành tài nguyên môi trường) được phép cung cấp dịch vụ công theo yêu cầu (nhu cầu) của người sử dụng đất, người có tài sản gắn liền với đất, do nhiều người dân, tổ chức, doanh nghiệp hoặc không am hiểu, hoặc không có thời gian đi làm thủ tục hành chính, nên có nhu cầu đối với dịch vụ công này.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo đánh giá kết quả thực hiện thí điểm thành lập “Tổng Công ty cổ phần đền bù giải tỏa” (doanh nghiệp tư nhân) để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi Nhà nước đã có quyết định thu hồi đất, để tạo quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển, hoặc cho doanh nghiệp này được khai thác kinh doanh (thời gian thí điểm 5 năm).

Nhận thấy, việc “Tổ chức phát triển quỹ đất” thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển; sau đó, Nhà nước tổ chức đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư; chênh lệch địa tô nộp vào ngân sách Nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng, là phương thức tốt nhất để thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, vừa bảo đảm minh bạch, công bằng, góp phần hạn chế việc phát sinh khiếu kiện, hoặc khiếu kiện đông người, vừa kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất đầu tư phát triển dự án. Nhưng hơn 15 năm qua (kể từ Luật Đất đai 2003 đến nay), chủ trương đúng đắn này vẫn chưa thực hiện được, mà một trong những nguyên nhân có thể là do bị những rào cản từ các “nhóm lợi ích” xấu.

Trong đó, có nguyên nhân trực tiếp là chưa có quy định về cấp vốn, hoặc tạm cấp vốn ban đầu cho “Tổ chức phát triển quỹ đất”, để thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển. Nếu có nguồn vốn ban đầu đủ để tạo lập được quỹ đất, thì chắc chắn Nhà nước sẽ thu hồi lại được nguồn vốn này.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định về cấp vốn, hoặc tạm cấp vốn ban đầu cho “Tổ chức phát triển quỹ đất”.

Đối với Nghị định 44/2014/NĐ-CP, HoREA cho rằng quy định 7 vùng kinh tế để xây dựng khung giá đất chưa thật phù hợp với đặc điểm của các địa phương và đảm bảo tính tương đồng của vùng. Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung xây dựng khung giá đất thành 12 vùng, gồm: Vùng miền núi phía Đông Bắc; Vùng miền núi phía Tây Bắc; Vùng trung du phía Bắc; Vùng đồng bằng sông Hồng; Vùng Bắc Trung bộ; Vùng duyên hải Trung Trung bộ; Vùng duyên hải Nam Trung bộ; Vùng Bắc Tây nguyên; Vùng Nam Tây nguyên; Vùng Đông Nam bộ; Vùng đồng bằng Bắc sông Hậu; Vùng đồng bằng Nam sông Hậu.

Hiện, quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP cho phép cấp tỉnh được quy định mức giá đất của Bảng giá đất, “cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất”, nhưng không cho phép cấp tỉnh được quy định mức giá đất của Bảng giá đất, thấp hơn mức giá tối thiểu của Khung giá đất. Quy định này đã dẫn đến tình trạng một số vị trí đất trong ngõ ngách, hẻm sâu được xác định mức giá đất chưa phù hợp và cũng làm hạn chế tính chủ động của các địa phương.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung, cho phép cấp tỉnh được quy định mức giá đất của Bảng giá đất, thấp hơn (có thể ở mức không quá 30%) mức giá tối thiểu của Khung giá đất, phù hợp với đặc điểm tình hình của địa phương.

Đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 47/2014/NĐ-CP, HoREA cho rằng, Nghị định này có khiếm khuyết là chưa có hướng dẫn chi tiết thực hiện đầy đủ quy định “Hỗ trợ khác” khi Nhà nước thu hồi đất theo Khoản (2.d) Điều 83 Luật Đất đai. Trong đó, cần có quy định về giải quyết chỗ ở tạm thời (tạm cư), trong thời gian chờ tái định cư tại chỗ, để hướng dẫn thực hiện Khoản 2 Điều 86 Luật Đất đai đối với trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ.

Để bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật và xuất phát từ yêu cầu của người dân, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định về “giải quyết chỗ ở tạm thời (tạm cư)”, trong thời gian chờ tái định cư tại chỗ vào Điều 25 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, để hướng dẫn thực hiện Khoản (2.d) Điều 83 Luật Đất đai về “Hỗ trợ khác” và Khoản 2 Điều 86 Luật Đất đai đối với trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ.

Thu Lê